每周一谈：4月拓展数据回落 头部物企仍具韧性

2023年4月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少12.68%，环比减少41.97%。根据克而瑞物管发布的《2023年4月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，4月TOP50物企新增第三方拓展数量737个，22年同期数据为844个，3月数据为1270个，受全国重点城市新增土地项目数量减少与物企业绩冲刺月刚过的双重影响，4月物企拓展数量同环比均回落。

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根据中指院，23年4月全国重点城市新增土地项目数3969个，而22年4月同期数据为4792个，其中住宅、商办、工业等新增项目数均较去年同期有所下滑。

同时，4月非物企业绩冲刺月，22年同期拓展同比环比数据亦有所回落。4月TOP50物企新增合约面积0.87亿方，环比减少40.86%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主，4月新增合约面积数据与今年1月基本一致。

4月受新增供应下降及房地产销售环比下跌影响，关联方承接及第三方外拓均较弱。TOP50物企关联方承接面积为2574万方，环比减少22.54%，第三方拓展面积为6664万方，环比减少45.1%，第三方拓展面积为关联方承接面积的2.59倍，新增合约面积仍以第三方外拓为主。

关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。

我们认为，内生及外拓均对物企的规模增长有较大影响，4月受到地产销售及新增供给的双重影响，物企新增合约数据有较大回落，但头部物企仍然表现出了规模增长的韧性，未来行业集中度预计将持续提升，具有规模优势的品牌物企23年业绩增长确定性仍较高。

数据追踪（5月8日-5月12日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年5月12日，持有991.21万股，较上周下跌3.46%，持股市值1.54亿元。

港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年5月8日至5月12日，增幅最大的是建业新生活，本周增幅4.67%。降幅最大的是华润万象生活，降4.03%。持股比例最高为保利物业，为65.21%。持股数量最多为融创服务，为5.92亿股。

投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。

风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。